美的置业丨主动求变，轻装上阵，美的置业未来会更好2024H1-年报有料(1)

2024年房地产行业仍旧面对深度调整，美的置业作为行业的介入者，对行业变化的自动摸索和成效值得存眷。美的置业保持服务为本，稳中求变，环抱轻资产性子、专业化服务，向“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”模式转型，实现更高的利润率程度和更科学的成长模式。

自动求变，战略重塑，摸索营业转型新模式

美的置业作为平易近营房企的“示范生”，秉承历久主义理念，“交付力”程度连续领先。2024年上半年，美的置业提前和准期交付超2.6万套，此中34个批次实现提前交付，客户交付满足度位列行业第一梯队。美的置业始终保持从客户视角动身，推进全周期服务质量的改善，赓续晋升新业主的交付体验，以匠心兑现美妙家的许诺。

今朝整个房地产行业正处于出清和转型的交错期，在这个特殊阶段的周期瓜代进程中，美的置业对房地产始终坚持信念，自动求变，积极拥抱变化去杀青更好的经营成长，摸索更好的模式。美的置业将以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全代价链，构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的房地产成长新模式。完成重组后的美的置业营业实质并未产生转变，欠债以及重资产相关的风险将年夜幅低落，且依托于快速去杠杆，将加倍专注于稳固的经营性营业，且将更聚焦于平易近生实业，为社会发明更年夜的代价。

积淀深挚，上风明白，将来想象空间无穷

美的置业在物业、贸易、财产园和房地产科技范畴，自己就有很厚的积淀和上风，再加上轻资产之后的开发代建板块，有丰硕的全链条的履历和控股股东的支撑，将来想象空间无穷。

一

积极深耕房地产全财产链，各个板块成长具有深挚的积淀和上风

（1）物管服务：物管服务实现有质经营，非室庐业态范围初显

美的置业秉承“初心匠心、质领美妙”的代价纲要，保持服务为本，以制作业的工匠精力赓续打磨细节，提供有温度的生涯空间。得益于团体开发物业的优秀交付力，物管范围稳步晋升。截至2024年上半年，服务合约面积到达了9218万平方米，在管面积6989万平方米，安稳高质的交付为美的置业服务转型提供了优越的保障。在稳定室庐根本盘的根基上，借助控股股东壮大的财产链资本上风，物管业态从室庐营业延长至财产园区、医疗康养等范畴，截至2024年上半年非室庐业态合约面积约1100万平方米，合约收入约3.2亿元，已经初见范围。

在室庐方面，美的置业连续深化美尊、美享、美怡、美悦四年夜系列服务产物代价；在财产园服务方面，推进全新财产园服务模子“STECH美置睿服”，只在环抱绿色化、精细化、智慧化、定制化、综合化、人文关心，全方位打造得当财产成长的产物化结果；在病院服务方面，提供医疗康养全镇物业综合治理，适配医疗康养机构运营要求，打造“数字赋能+精细运营+绿色低碳”于一体的治理系统。截至2024年上半年，美的置业物管服务在管财产园区45个，面积721万平方米，且于4月尾，正式进驻服务控股股东旗下的和佑病院、和泰养老中心。基于室庐、财产园区、医疗康养三年夜焦点业态，美置服务将孵化尺度化且可快速复制的增值赛道，如叠加团餐，后勤服务等，以构建“根基服务+增值运营”的产物系统及综合运营才能。

和祐国际病院

（2）资产运营：整合优质资产，轻重联合固本拓新

房地产行业慢慢从增量开发期间转入存量运营期间，美的置业更存眷存量客户的生涯和服务需求，整合如许的贸易项目，继续强化资产运营才能，结构资产治理范畴，以“焕新城市生涯”为理念，笼罩城市综合体、特点贸易街区、社区邻里贸易、长租公寓等业态，构建悦然广场、悦然韶光、悦然里、悦然寓四年夜产物线。截至2024年上半年，美的置业在营阛阓10座，长租公寓3座，运营面积超70万平方米，并出力打造悦然系贸易标杆。此中，佛山悦然广场开业已满5年，贸易运营已进入成熟期，NOI（经营利润率）到达76%，处于行业优秀程度。

睿住建筑科技佛山财产园

（3）房地产科技：坚定产物领先，构建房地产科技可连续成长新模式

美的置业旗下的睿住成长团体基于海内建筑工业化进级及房地产行业代价链深耕年夜配景，集设计科技财产、绿色装置式财产生态、空间智能财产等统统环抱造好屋子，提供绿色全代价链营业场景服务。

睿住成长保持技术立异及新资料、新产物研发，以产物为出力点，深耕粤港澳年夜湾区。已在佛山、惠州、江门结构3座财产园，且胜利取得ISO三系统、香港QSPSC、香港5S等认证，年产能达15万立方米。截至申报期末，睿住成长实现年内签约3.2亿元，此中港澳营业申报期内已实现签约1.3亿元。

在海内房地产成长周期的影响下，睿住成长预感性地调整产物及市场策略，实时收缩海内PC构件市场份额，从单一PC产物迭代至MIC、装置式内装、智慧整家联合的复合产物矩阵，提供建筑工业化全代价链场景服务。2024年上半年，实现业务收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。

MIC模块化集成建筑产物

装置式内装产物矩阵

智慧整家产物矩阵

（4）开发代建：聚焦现有存量资本，积极推动外部拓展

美的置业方案新增代建营业板块，承接重组完成后将持有的房地产开发资产的全链条开发治理，涵盖物业设计、开发、规划建造、贩卖等全进程或阶段性开发治理服务。开发代建营业对付美的置业来说并不生疏，已经有了丰硕的全链条的履历和控股股东的支撑。过往几年，已连续向公立病院、黉舍以及用作康体、医疗及办公等相关用途的各种建筑或经营场合提供工程建设治理服务，均取得了市场的积极反馈。

将来除了承接控股股东开发代建营业外，美的置业也将积极开辟第三方代建服务，经由过程项目治理整合股源、输出品牌及尺度，以定制化的办理计划和高质量的服务，为委托方发明代价。

二

锚定三年夜范畴，成长远景辽阔

美的置业保持历久主义，锚定的“资产运营、轻资产治理和年夜服务、房地产科技”三年夜范畴，都有着辽阔的远景。

资产运营方面，美的置业将对准市场机会，以整租或联营方式，积极拓展优质的轻资产贸易项目，重点环抱智能家居、新资料及绿色环保财产打造特点主题财产园区。还将积极借助Reits等金融对象，以资产治理人的模式，改善资产设置装备摆设布局，以进一步发掘房地产行业代价链存量市场机遇。

轻资产治理和年夜服务方面，美的置业在代建端除了承接控股股东开发代建营业外，也将积极开辟第三方代建服务，经由过程项目治理整合股源、输出品牌及尺度，以定制化的办理计划和高质量的服务，为委托方发明代价；而在物管端，美的置业将环抱室庐、财产园、医疗三年夜范畴并孵化增值赛道，如叠加团餐，后勤服务等，以构建“根基服务+增值运营”的产物系统及综合运营才能。聚焦精神构建全性命周期的服务力，并逐渐由内向外铸造市场化的竞争力。

房地产科技方面，美的置业将以香港的MIC（装置式模块化建筑）系列产物为出力点，结构装置式内装市场，且营业的界限不再局限于商品房，而是所有建筑。

美的置业将来远景仍旧值得等待。

坚持正向盈利，偿债压力较小，融资才能连续领跑

2024年上半年，行业出清和洗牌继续，范围平易近企公开违约不停于耳，而美的置业作为高信誉示范房企，寄托始终严厉的财政管控和步步为营的经营策略，依旧坚持着稳健的经营盘面。

一是美的置业经营稳健，坚持正向盈利。在房地产整体下行的行情下，2024年上半年多半房地产企业处于吃亏乃至巨亏的状况。2024年上半年，美的置业净利润为5.96亿元，焦点净利润为6.42亿元，公司拥有人应占焦点净利润为4.19亿元，坚持正向盈利。

二是美的置业坚持具有竞争力的派息政策。自2018年上市以来，美的置业累计派息约90亿港元，派息比例常年超40%，连续六年在行业内坚持具有竞争力的派息政策。本次重组进程中，什物分配下的现金替价值是5.9港币，现金替代的市盈率为20.82倍，远高于市场可比公司，相比末了一个生意业务日的收时价溢价了57.33%，连续保障股东好处。

三是美的置业融资顺畅，具备连续低本钱融资的才能。一方面美的置业发债顺遂，截至2024年上半年美的置业累计刊行3期共计人平易近币41.2亿元中期单子，票面利率均低于5%。在2024年8月，美的置业即将刊行范围不高于13亿元的公司债，票面利率低至2.8%。另一方面是美的置业融资本钱进一步优化，2024年上半年美的置业加权均匀融资本钱低至4.54%，较上期降落15BP，资信程度位于第一梯队。

图表：美的置业2024H1债券刊行环境

材料起源：美的置业中期单子召募阐明书、亿翰智库整顿

四是美的置业根本面稳健，偿债压力小。截至2024年上半年，美的置业净欠债率为50.1%，现金短债比1.26倍，扣预资产欠债率67.8%，“三道红线”维持绿档。

美的置业自动优化欠债布局及保障充分的流动性，坚持低杠杆、平安性，并有序结构偿债方案。2021年至2024年上半年，稳步低落有息欠债约192亿元人平易近币，截至2024年6月末有息欠债总量为人平易近币371亿元，到达积年来最低。一年内到期有息欠债人平易近币90.8亿元，月均还债仅人平易近币7.6亿元，持有现金总量135亿元，偿债压力较小。

图表：美的置业2021-2024H1有息欠债金额

材料起源：美的置业财报、亿翰智库整顿

美的置业在此次重组完成之后，会有更优越的资本聚焦到轻资产开发营业，同时更具备可连续性的贸易模式。一直以来务实且有足够韧性的企业文化和控股股东的支撑与担负，都足以成绩美的置业成为一个更好、更值得等待的上市公司。

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